惊爆!楼市进入“鄙视股民”的时代”!

财经韬略 2018-03-13 14:13:55

 

据说,2017年楼市里流传最广的段子是——

 

售楼处门口,开发商的代表拿着大喇叭对前来抢购房子的人喊话:

全款买房的请往里走,

按揭的拜托不要堵在门口,

公积金贷款的把共享单车挪一挪,别挡路!

 

由于政府限价,很多城市的新楼盘往往跟旁边的二手房“价格倒挂”,引来大量抢购者。但银行房贷额度有限,新房销售中贷款部分到账时间越来越长,有的甚至长达6个月。在这种情况下,开发商开始对购房者采取“歧视政策”,于是就有了上面的段子。

 

如果你以为事情到此为止,那么就太幼稚了。这不,上海又来了新玩法:


 

看清楚了吗?全款购房者在验资的时候,又被分为三等:

 

第一类:存款(含定期和活期);

第二类:存款(含定期和活期)和短期理财产品,或仅有短期理财产品;

第三类:存款(含定期和活期)、短期理财产品和证券,或仅有证券。

 

也就是说,开发商根据客户持有金融产品的变现能力、风险大小,把客户分为三等,预设了未来的选房顺序。

 

定期存款虽然是“定期”,但可以提前支取;短期理财产品虽然“变现时间”没有问题,但存在投资收益波动的风险,可能影响到全款购房;至于证券(包括股票、债券、基金等),风险就更大,今天算起来够全款购房,明天一个跌停怎么办?

 

据网易旗下的“易眼看房”报道,贴出上述“客户告知书”的楼盘是“X汇园”,在上海徐汇区。该楼盘于20165月拿到预售许可证并于20176月底交房,但网上显示该楼盘的11号和12号楼全栋皆为可售的状态。

 

或许是因为拿到预售证比较早,所以可以不采用“摇号选房”的方式。开发商上述区分客户的方式“是否违规”,尚不得知。

 

正在发售的新房的备案价格区间为68900-95200/平之间,户型分别为184-1983房、113-1292房。该小区同户型的二手房挂牌价普遍在10-12万元/平,远高于楼盘一手房的备案价。

 

上述楼盘始建于2006年,于20074月首次开盘,当时的销售价格不到2/平。

 

也就是说,这个楼盘的真实价格在10年里上涨了6倍以上。如果没有政府限价,这次新盘的发售价格应该在13万元以上。而正是由于限价,带来了价格扭曲和超额认购,就出现了“应该卖给谁”的问题。

 

随着上述“客户告知书”被披露,开发商的行为很有可能被制止,甚至被判定违规。但从市场的角度看,在按揭贷款发放周期长达46个月的情况下,开发商这样做是可以理解的。

 

其实,上海现行的新房“摇号销售方式”也不能保证完全公平。因为在购房者里,有首次购房的,有二次购房的,严格地说,首次购房(而且此前没有贷款记录)的家庭应该有最优先的选房权。

 

换句话说,要么追求价格公正,要么追求资格公正。

 

而开发商目前的做法,是在限价前提下,追求价格公正。因为贷款购房者,最终让开发商晚拿到了贷款——一套房子就可能上千万贷款,而且会迟到账46个月。这将给开发商带来巨大的财务成本。

 

讨论完“公正”的问题。再让我们讨论一下上海目前的“购房门槛”吧,这的确是非常吓人的。

 

以上述楼盘为例,面积最小、单价最低的一套房,也在800万左右,最贵的一套则逼近2000万。如果是全款购房,这要有多么大的财力呀!也就是说,工薪阶层肯定没戏,即便是金领和企业主阶层,一次性拿出这样多的资金也未必容易。

 

也许有人会说:现在这个时候,以全款买这么贵的房子,不是傻瓜吗?

 


其实,买家根本不傻。想想看,这个盘在上海中环线内、黄浦江边(见上图,红色菱形为楼盘位置),旁边有地铁、商业配套。以上海的城市定位,这种楼盘10万元以下的单价,能买到肯定是赚的。同类的香港楼盘,售价已达每平米2535万人民币左右。

 

要知道,上海目前不仅GDP超过了香港,汇聚的资金总量(金融机构本外币存款余额)也已经超过了香港。而上海的人口总量是香港的3倍多,已与整个澳大利亚相当,或者相当于5.2个新西兰。

 

当然,全款买房等于放弃了“金融杠杆”,一般来说不是最佳选择。但现在出手的购房者,更多是看到限价带来的“折扣”,以及未来放松限购时可能出现的价格“向上跳空缺口”。仅这两点,就可能造成40%以上的价格差距。

 

“有人漏夜赶科场,有人辞官归故里”,对同一事物,不同的人永远有不同的判断。

 

但一个好玩的现象是:在全款购房的游戏里,股民们被开发商“鄙视”了!



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